Kiracımı Nasıl Tahliye Edebilirim?


Kiracımı Nasıl Tahliye Edebilirim? (2025 Detaylı Rehber)

Günümüzde ev sahiplerinin karşılaştığı en büyük sorunlardan biri, kiracının mülkiyeti zamanında boşaltmaması veya kira yükümlülüklerini yerine getirmemesidir. Kiracıların korunması kadar, ev sahiplerinin de mülkiyet hakkı anayasal bir güvence altındadır.
Peki kiracıyı tahliye etmek isteyen bir mülk sahibi hangi yolları izlemeli, ne kadar sürede sonuç alabilir, hangi durumlarda dava açabilir?
İşte Üner Avukatlık – Alanya Hukuk Bürosu olarak hazırladığımız kapsamlı rehber:

1. Kiracı Tahliyesi İçin Geçerli Hukuki Sebepler Nelerdir?

Türk Borçlar Kanunu'na (TBK) göre, bir kiracının tahliyesi ancak yasal nedenlerle mümkündür. Bu nedenler arasında şunlar yer alır:

  • Kira bedelinin ödenmemesi (TBK m. 352)

  • Yazılı tahliye taahhüdünün ihlali (TBK m. 352/1)

  • Kiralananın bizzat kullanılacak olması (ihtiyaç tahliyesi, TBK m. 350)

  • Yeni malik tarafından ihtiyaç duyulması (TBK m. 351)

  • Kiracının taşınmaza zarar vermesi, huzuru bozması

  • On yıllık uzama süresinin sona ermesi (TBK m. 347/2)

2. Kira Borcu Ödemeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

En sık görülen nedenlerden biri kira bedelinin ödenmemesidir. Ev sahibi, 7 günlük ödeme süresi içeren bir ihtarname göndererek icra takibi başlatabilir. Bu işlem şu şekilde işler:

  1. Kiracıya ödeme emri gönderilir (İcra dairesi üzerinden)

  2. 7 gün içinde ödeme yapmazsa, 30 gün sonunda tahliye talep edilir

  3. Ödeme yapılmazsa, icra mahkemesinde tahliye davası açılır

Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre, bir yılda iki haklı ihtar gönderilen kiracıya da tahliye davası açılabilir.

3. Tahliye Taahhütnamesi Ne Kadar Geçerlidir?

Kiracının, “şu tarihte evi boşaltacağım” şeklinde yazılı ve imzalı bir belge vermesi durumunda, bu belge tahliye sebebidir. Ancak:

  • Taahhütname, kira sözleşmesinden sonra verilmiş olmalı

  • Islak imza taşımalı, noter onayı zorunlu değildir ancak tercih edilir

  • Tarih kesin olmalı (örneğin “2025 yılı Mayıs ayı” gibi ifadeler geçersiz sayılabilir)

Bu belgeye dayanarak, belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.

4. Ev Sahibi Kendi İhtiyacı İçin Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Evet. Eğer ev sahibi, evi kendisi, eşi, çocukları ya da bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanmak istiyorsa, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Burada dikkat edilmesi gerekenler:

  • Gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyaç belgelenmelidir

  • İhtiyaç mesken veya işyeri için olabilir

  • Davadan sonra 3 yıl içinde taşınmaz bir başkasına kiralanırsa, kötü niyet tespiti yapılabilir

5. Yeni Malikin Kiracıyı Tahliye Etmesi

Bir mülk satın alındığında, içindeki kiracıya karşı tahliye hakkı doğabilir. Ancak:

  • Tapu devrinden en geç 1 ay içinde yazılı ihtar gönderilmeli

  • 6 ay sonra tahliye davası açılabilir

  • Bu hak sadece kişisel kullanım ihtiyacı için kullanılabilir (yatırım amacı yeterli değildir)

6. Tahliye Süreci Ne Kadar Sürer?

Tahliye süresi duruma göre değişir:

Tahliye Nedeni Yaklaşık Süre
Kira borcu (icra yoluyla) 3 – 6 ay
Tahliye taahhüdü 2 – 4 ay
İhtiyaç nedeniyle tahliye 6 – 12 ay
10 yıllık süreye dayalı tahliye 6 – 10 ay

Bu süreler, mahkeme yoğunluğu ve delil durumuna göre değişebilir.

7. Ev Sahibinin Hak ve Yükümlülükleri

Ev sahibi kiracıyı tahliye ederken bazı sınırlamalara ve yükümlülüklere tabidir:

  • Keyfi tahliye yapılamaz, mutlaka yasal sebep gerekir

  • Tahliye kararı olmadan zorla çıkarma yasaktır (bu durum suç teşkil eder)

  • Elektrik, su, doğalgaz kesilmesi gibi baskılar uygulanamaz

  • Davalı kiracının tahliye sürecinde hakkı devam eder, sözleşme geçerlidir

8. Kiracı Tahliyesinde Alanya’da Dikkat Edilmesi Gerekenler

Alanya gibi turistik bölgelerde, yabancı uyruklu kiracılarla yapılan sözleşmelerde dil farkı, yabancı para birimi ve sözleşme türleri özel dikkat ister. Ayrıca turistik amaçlı kısa süreli kiralamalar da Türk Borçlar Kanunu dışına çıkabilir.

Üner Avukatlık – Alanya Avukatlık, yerli ve yabancı kiracılarla yaşanan uyuşmazlıklarda çok dilli ve tecrübeli avukat kadrosu ile destek sunmaktadır.

9. Sık Sorulan Sorular

Kiracı evden çıkmıyor, ne yapmalıyım?
➡️ Yasal süreci başlatmadan fiziksel müdahale yasaktır. Önce noter veya icra kanalıyla ihtar gönderilmeli, sonra dava açılmalıdır.

Kiracı kontrat bitince çıkmak zorunda mı?
➡️ Hayır. Kiracı çıkmak zorunda değildir. Sözleşme 1 yıl süreyle otomatik olarak uzar. Tahliye için hukuki gerekçe gerekir.

 

Ev sahibi evi satarsa kiracı çıkar mı?
➡️ Yeni malik 1 ay içinde ihtar çekerse 6 ay sonra tahliye talep edebilir. Aksi halde sözleşme devam eder.

Benzer İçeriklerimize Göz Atın: